Wie weiß ich ob eine Immobilie günstig ist?

Zuerst vergleicht man die in Frage kommende Immobilie mit anderen ähnlichen Objekten im Umfeld. Das kann in der Stadt ein Umkreis von 1 km sein, außerorts auch schon mal mehr. Dabei sind die wichtigen Kriterien: Wohnfläche, Ausstattung (Bad, Küche, Balkon), Zustand, Stockwerk, Lage (ruhig oder nicht), der allgemeine Zustand des Hauses. Außerdem ist wichtig zu wissen, ob die Instandhaltungsrücklage der Wohneigentümergemeinschaft angemessen ist und ob in näherer Zukunft grössere Reparaturen, also Ausgaben anstehen. Das erfahren Sie aus der letzen Abrechnung bzw. dem Protokoll der letzen Eigentümerversammlung.

Hat man das alles in Betracht gezogen und verglichen, dann hat man den s.g. Vergleichswert. Es ist ein erster Indikator. Der nächste Schritt ist es , den Ertragswert herauszufinden.

Dafür muss man rausfinden welche Miete in dem Kaufobjekt erzielbar ist. Oftmals kann man das durch die eigene Einschätzung schon ungefähr sagen, vor allem wenn man sich in der Gegend auskennt. Außerdem gibt es in jeder Gemeinde, den s.g. Mietspiegel, welcher die Durchschnittsmitten in einer Stadt aufweist.

Als nächstes verrechnet man den Kaufpreis mit der voraussichtlich zu erzielenden Miete.

Beispiel: Kaufpreis für 2 Zi. ETW beträgt 70000 €. Die monatliche Kaltmiete ist 400 €. Somit ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 4800. Jetzt teilt man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete und erhält den Wert: 14,5. Das ist der Mietmultiplikator.

Auch wenn es natürlich im Einzelnen auch auf andere Faktoren ankommt, sowie auf die Marktsituation und den Objekttyp, so lässt sich doch grob sagen, dass ein Mietmultiplikator von 15 und niedriger, speziell bei Wohnungen recht attraktiv ist. Alles über 20 ist fast nicht der Rede Wert. Und wenn Sie das Glück haben ein Objekt mit einem Mietmultiplikator von unter 12 zu finden dann ist das ein guter Grund einen Termin bei ihrer Hausbank zu machen. Denn dann trägt sich die Immobilie, auch bei wenig Eigenkapital, nur durch die Mieteinnahmen.

Zum Schluss noch ein paar mahnende Worte. Die oben angestellten Rechnungen setzen natürlich voraus, dass das Objekt auch wirklich vermietbar ist und die zu erwartende Miete realistisch zu erzielen ist. Deshalb stellen Sie eigenständig Recherchen an und glauben Sie keineswegs den Versprechen irgendwelcher Hochglanzbroschüren oder Vermittler.

Zu guterletzt noch der Hinweis, dass die oben genannten Schritte lediglich zu einer ersten groben Einschätzung bezüglich der Attraktivität des Kaufpreises dienen sollen. Beim Kauf einer Immobilie gibts noch viele andere kleine und grosse Details zu beachten. Jedoch bei den derzeitig historisch günstigen Darlehenszinsen und dem aufkommenden Inflationsszenario lohnt es, sich mit diesem Thema zu beschäftigen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!